令和4年度 中川下工業専用地域開発可能性調査について
業務の目的
本業務は、地域産業拠点として工場等の集積を目指している中川下工業専用地域において、工業地内・周辺の低未利用地の活用による工業用地の確保のため、新たに工業用地を供給する諸条件等の調査・整理を行い、工業用地となりうる土地の開発可能性を調査することを目的とする。
業務内容
業務場所
周智郡森町 中川下工業専用地域周辺
工期
令和4年5月20日～令和5年2月17日
調査内容
- 計画概要
- 現況調査
- 前提条件及び各種基準の整理
- 下流河川への流末処理の検討
- 基本計画の策定
- 概算事業費の算出
- 報告書作成
位置図
調査対象区域を含む中川下工業専用地域は、森町の南部の袋井市との境に位置している。
東名高速道路の袋井ICや新東名高速道路の森掛川IC、遠州森町スマートICと近接しており、物流ポテンシャルの非常に高い地域となっている。
また、本地域は静岡県ふじのくにフロンティア推進区域として認定をうけており、「内陸部への移転企業の受け皿確保区域」として位置づけられている。
| JR東海道線袋井駅 | 約7.1km |
| JR東海道新幹線掛川駅 | 約15.3km |
| 新東名高速道路森掛川IC | 約8.9km |
| 新東名高速道路遠州森町スマートIC | 約5.5km |
| 東名高速道路袋井IC | 約4.5km |
| 御前崎港 | 約47.4km |
| 富士山静岡空港 | 約37.1km |
調査対象区域
調査対象区域は、以下に示す3区画とする。区域内の地目は、多くが田畑となっている。
| A区画 | B区画 | C区画 | |
|---|---|---|---|
| 面積 | 約4.1ha | 約3.8ha | 約3.9ha |
| 筆数 | 78筆 | 30筆 | 43筆 |
| 内訳 | 畑 44筆 田 26筆 その他 8筆 |
畑 23筆 田 2筆 その他 5筆 |
畑 19筆 田 17筆 その他 7筆 |
| 備考 | 農業振興地域内 農用地区域内農用地 （青地農地） 6筆 |
農業振興地域内 農用地区域内農用地 （青地農地） 25筆 |
農業振興地域内 農用地区域内農用地 （青地農地） 28筆 |
開発に向けた課題・現況整理及び対策
| 課題 現況整理 |
土地 利用状況 |
・一部が駐車場として利用されており、地権者(利用者)との調整が必要。 |
| 農業振興 地域 |
・区画内北側農地の青地農地除外手続きが必要。 | |
| 道路 | ・区画内に道路がなく、県道から区画内にアクセスするための新たな道路整備が必要。 | |
| 上水道 | ・上水道管が通っていないため、区画まで既存の上水道管の延伸が必要。 | |
| 対策 | ・区画内北側青地農地の除外 ・区画内北側農地の工業専用地域への用途変更 ・県道から区画内へのアクセス道路の整備 ・上水道管の延伸 |
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| 課題 現況整理 |
土地 利用状況 |
・特になし |
| 農業振興 地域 |
・区画内北側農地の青地農地除外手続きが必要。 | |
| 道路 | ・特になし | |
| 上水道 | ・上水道管が通っていないため、区画まで既存の上水道管の延伸が必要。 | |
| 対策 | ・区画内北側青地農地の除外 ⇒除外要件として「農用地区域内以外に代替すべき土地がないこと」とあるため、工業専用地域内の未利用地への企業誘致が必要となる。 ・区画内農地の工業専用地域への用途変更 ・上水道管の延伸 |
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| 課題 現況整理 |
土地 利用状況 |
・農業用倉庫が1棟立地しており、所有者との調整が必要。 |
| 農業振興 地域 |
・区画内北側農地の青地農地除外手続きが必要。 | |
| 道路 | ・町道太田川圃場南4号線の東側への延伸が必要。 ⇒整備予定。 |
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| 上水道 | ・特になし | |
| 対策 | （工業専用地域内（南側）） ・町道太田川圃場南4号線の延伸。 ⇒先行して企業誘致が可能。 （工業専用地域外（北側）） ・青地農地の除外。 ⇒県営事業により整備されているため、令和9年度以降に手続き可能。 ・農地の工業専用地域への用途変更。 ・上水道管の延伸。 |
|
基本計画図・概算事業費
A区画
1.案(区画内を3区画で利用する案)
計画平面図A区画1.案 (PDFファイル: 396.4KB)
2.案(区画内を1区画で利用する案)
計画平面図A区画2.案 (PDFファイル: 383.6KB)
B区画
1.案(区画内を1区画で利用する案)
計画平面図B区画1.案 (PDFファイル: 346.5KB)
2.案(区画内を2区画で利用する案)
計画平面図B区画2.案 (PDFファイル: 351.3KB)
C区画
1.案(区画内を3区画で利用する案)
計画平面図C区画1.案 (PDFファイル: 415.8KB)
2.案(区画内を2区画で利用する案)
計画平面図C区画2.案 (PDFファイル: 408.8KB)
BC連結案
概算事業費
| A区画1.案 | A区画2.案 | B区画1.案 | B区画2.案 | ||
| 区画面積 (平場面積) |
区画1.=1.643ha 区画2.=1.464ha 区画3.=0.345ha |
区画1.=3.502ha | 区画1.=3.435ha | 区画1.=1.726ha 区画2.=1.646ha |
|
| 概算 事業費 |
用地取得費 | 640,365千円 | 640,365千円 | 384,839千円 | 384,839千円 |
| (平方メートル単価) | 15,666円 | 15,666円 | 10,053円 | 10,053円 | |
| (坪単価) | 51,697円 | 51,697円 | 33,174円 | 33,174円 | |
| 工事費等 | 932,104千円 | 785,937千円 | 911,084千円 | 929,627千円 | |
| 合計 | 1,572,469千円 | 1,426,302千円 | 1,295,923千円 | 1,314,466千円 | |
| 分譲 予定価格 |
平方メートル単価 | 39,976円 | 32,050円 | 33,907円 | 34,847円 |
| 坪単価 | 131,922円 | 105,766円 | 111,893円 | 114,995円 | |
| C区画1.案 | C区画2.案 | B･C連結案 | ||
| 区画面積 (平場面積) |
区画1.=1.140ha 区画2.=1.180ha 区画3.=0.982ha |
区画1.=2.304ha 区画2.=0.982ha |
区画1.=2.734ha 区画2.=0.624ha 区画3.=1.218ha 区画4.=1.163ha 区画5.=1.350ha 区画6.=0.899ha |
|
| 概算 事業費 |
用地取得費 | 465,255千円 | 465,255千円 | 1,011,838千円 |
| (平方メートル単価) | 12,022円 | 12,022円 | 11,153円 | |
| (坪単価) | 39,672円 | 39,672円 | 36,804円 | |
| 工事費等 | 570,421千円 | 635,869千円 | 1,732,885千円 | |
| 合計 | 1,035,676千円 | 1,101,124千円 | 2,744,723千円 | |
| 分譲 予定価格 |
平方メートル単価 | 28,367円 | 29,442円 | 31,476円 |
| 坪単価 | 93,611円 | 97,158円 | 103,871円 | |
調査結果を受けての今後の方針・取組
方針
全庁的に情報の共有や課題解決の検討等を実施し、企業の用地取得に対する関係各課との協議の負担を軽減し、円滑な企業立地を推進する。
また、企業の進出を促進するため、各課において必要な取組を実施するとともに、企業誘致用地を確保することも検討する。
優先度としては、以下のとおりとする。
- 中川下工業専用地域東側未利用地（C区画工業専用地域内）
- 中川下工業専用地域西側未利用地（A区画）
- 中川下工業専用地域周辺区域（B区画及びC区画工業専用地域外）
取組
各課において企業誘致を行うために必要な取組を実施する。
※以下に示した取組以外にも、各課において必要な応じ取組を検討・実施する。
●農業振興地域内農用地区域内農用地（青地農地）の除外
森町農業振興地域整備計画の定期見直しに合わせ、農業振興地域内農用地区域内農用地（青地農地）の除外を検討・実施。
〈目的〉
企業の用地確保の推進のため。
企業立地用地としての意思表示のため。
●都市計画法に基づく用途地域の拡大
工業専用地域の拡大を検討・実施。
〈目的〉
企業の用地確保の推進のため。
企業立地用地としての意思表示のため。
●上水道管の延伸
当該地への既存水道管の延伸を検討・実施。
老朽化に対する修繕等計画地付近の工事については、当該地への延伸も念頭におき、検討・実施。
〈目的〉
当該地内での上水道利用のため。
企業立地用地としての意思表示のため。
●道路計画の検討
都市計画道路「森町袋井インター通り線」との接道を含め、当該地において沿道利用や土地利用を考慮した道路計画の検討。
〈目的〉
企業立地用地の接道確保のため。
当該地や周辺用地について、企業立地用地や住宅用地等、様々な利用を踏まえた土地の利活用方法検討のため。
●地権者の情報収集
状況を踏まえ、地権者に意向調査を行い、今後の利用方法や売却意向について確認を実施。
〈目的〉
地権者の意向を確認し、今後の計画に反映させるため。
●自治体による企業誘致用地確保の手法に関する情報収集
企業局や土地開発公社での用地確保実績のある近隣市（袋井市、掛川市等）から情報収集を実施。
〈目的〉
適切な土地利用の方法を検討するため。
効率的な用地確保の手法を検討するため。
●関係機関との協議
警察との交差点協議や隣接する袋井市との土地利用等、関係機関との協議・調整を実施。
〈目的〉
適切な土地利用の方法を検討のため。
●進捗状況の管理
各課での取組状況をプロジェクト会議（チーム）内にて共有。
〈目的〉
各課での取組状況について、時間的なズレをなくすため。
●進出意向企業情報の共有
進出意向を示す企業情報をプロジェクト会議（チーム）内にて共有。
〈目的〉
進出意向企業の要望等を、各課での取組に反映させるため。
更新日：2024年01月10日