よくあるご質問〈家屋について〉

固定資産税の課税対象となる家屋とは、不動産登記法における建物と同じものとされています。不動産登記法では、「建物とは屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的として用途に供し得る状態にあるものをいう」とされています。

固定資産税の課税対象になる家屋とは、一般に次の3つの要件を満たすものです。

1. 外気分断性：3方向以上壁があり、屋根があるもの
2. 定着性：基礎等で土地に固定されて容易に移動できないもの
3. 用途性：目的に応じて利用できる状態になっているもの

(注意)市販の物置や自分で建てたものでも1～3の要件を満たすものは、登記の有無に関わらず課税対象になります。

家屋の価格（評価額）は、固定資産評価基準によって、再建築費価格を基準に評価する方法（再建築価格方式）で算出されます。

この再建築価格方式は、評価時点において評価対象となった家屋と同様のものをその場所に新築するものとした場合に、必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。  

評価額＝再建築費評点数(注釈1) ×経年減点等補正率(注釈2) ×評点1点当たりの価額(注釈3)  

• (注釈1) 再建築費評点数：評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築した場合に必要とされる建築費に相当するものです。
• (注釈2) 経年減点等補正率：家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等を表したものです。
• (注釈3) 評点1点当たりの価額：物価水準や設計管理費等を補正するものです。

課税標準額の求め方

評価額がそのまま課税標準額となります（課税標準の特例の適用を受けている場合を除く）。

固定資産税の税額は、課税標準額×税率（1.4％）となります。

家屋を新築または増築されますと、税務課職員が実地調査をさせていただきます。

この調査は、固定資産税・都市計画税の算定の基礎となる評価額を算出するために必要な調査ですので、皆様のご協力をお願いします。  

家屋調査では、建物の種類や構造のほか、主に以下の点について確認をさせていただきます。

• 家屋の間取り（各部屋の寸法や用途）
• 外部（屋根・外壁・基礎など）の仕上げ資材の確認
• 内部（内壁・床・天井など）の仕上げ資材の確認
• 家屋の構造と一体である建具や設備（トイレ・風呂・キッチンなど）の確認

事前に家屋調査の依頼通知書をお送りしますので、調査日の都合が悪い場合は、税務課固定資産税係に、ご連絡ください。

連絡先：森町役場税務課

電話：0538-85-6309 

一般の新築住宅が一定の要件に該当するときは、その住宅に対して新たに固定資産税が、課された年度から3年度分（認定長期優良住宅については5年度分）に限り、床面積が120平方メートルまでの部分について税額が2分の1に減額されています。

したがって、新たに課税された年度より3年度（認定長期優良住宅については5年度）が経過し、4年度目（認定長期優良住宅については6年度目）以降につきましては、減額適用期間が終了したことにより、本来の税額になったため、税額が高くなったものです。

家屋の評価額は、再建築費（価格）を基準として評価する方法（再建築価格方式）を採用しています。

この再建築価格方式は、評価時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するとした場合に、必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。

家屋の評価替えは、「建築物価の変動（再建築費評点補正率）」と「家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）」を考慮して全国一律に3年に一度行います。

家屋の評価額の見直し方法を算式で示すと次のとおりとなります。

算式

家屋の評価額＝基準年度の前年度の単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

評価替えでは建築物価等の変動を考慮するため、再建築費評点補正率の上昇割合によっては、今までより評価額が上がることも考えられますが、家屋は一般的に減耗資産であって、前年度の評価額を上回ることは望ましくないという考えから、前年度の評価額を据え置く措置をとっていますので、評価額の上昇を抑えた結果、評価替えの年でも評価額が下がらないことになります。

また、経年減点補正率は、構造及び用途等の区分に応じて、下限（最終残価率）が2割として設定されています。

(注意)一般的な木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は60年で下限まで達します。

新築された専用住宅または併用住宅について、一定の要件に該当する場合は、新築後一定期間その住宅に係る固定資産税の2分の1相当額が減額されます。

1．要件

1. 専用住宅又は併用住宅であること。（併用住宅の場合は、居住部分の割合が2分の1以上であること。）
2. 居住部分の床面積が、50平方メートル以上280平方メートル以下であること。

（一戸建て以外の共同住宅は40平方メートル以上280平方メートル以下であること。）

(注意)併用住宅における、減額の対象となるのは、新築された住宅用家屋のうち居住部分のみであり、店舗部分や事務所部分などは減額対象になりません。

2．減額される範囲

3．減額される期間

1. 一般の住宅（2以外の住宅）は、新築後3年度分（長期優良住宅の場合は、新築後5年度分）
2. 3階以上の中高層耐火住宅は、新築後5年度分（長期優良住宅の場合は、新築後7年度分）  

4．軽減を受けるための手続き

新築住宅に係る固定資産税軽減を受けるためには、固定資産税減額申告書を提出する必要があります。

(注意)家屋調査の際にも、新築住宅の軽減について、ご説明します。 

様式

未登記家屋の売買や譲渡等により所有権を移転した場合は、未登記家屋所有者異動届出書を提出してください。

法務局の建物登記簿に登記されている家屋は、法務局において登記を行うと、法務局からの通知によって所有権移転が確認できますが、登記されていない家屋（未登記家屋）については、法務局からの通知がないため所有権移転の確認ができません。

異動届の提出のあった未登記家屋については、翌年度から納税義務者（所有者）を変更します。

様式

家屋を取り壊した時は、税務課固定資産税係に、家屋取り壊し届出書を提出してください。税務課職員が、現地調査を行い、当該家屋の滅失が確認された場合は、翌年度から当該家屋の固定資産税が課税されなくなります。

なお、滅失した家屋が住宅の場合、住宅用地に対する特例措置が適用されなくなり、翌年度の土地に係る固定資産税・都市計画税が上昇することがあります。

様式